－－2006年长沙市房地产市场形势分析报告对外公布
长沙奥林匹克花园。长沙全年完成房地产开发投资近300亿，新开工面积约900万ｍ2，累计实现商品房销售面积690万ｍ2，销售金额193亿元。图／记者黎金龙
全年完成房地产开发投资近300亿，新开工面积约900万ｍ2，累计实现商品房销售面积690万ｍ2，销售金额193亿元。四个数据，定格成2006年长沙房地产的市场片断。
“商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡，但各区供销不均衡。”在理性与情感之中，长沙房地产市场翻过2006年。
“2006年长沙商品房均价2991元／ｍ2，同比下跌1.29％。”《2006年长沙市房地产形势报告》（以下简称报告）中如此表述。
商品房均价的同比下跌，是否意味着住宅市场拐点的到来？显然，答案并非那么简单。
“商品住宅价格仍呈上升态势，2006年商品住宅同比上涨5.99％，其中中心城区商品住宅均价为4078元／ｍ2，同比上涨13.78％。”报告称。
中心城区商品住宅均价4078元／ｍ2
报告称，2006年，长沙市商品房均价为2991元／ｍ2，同比下跌1.29％；其中，商品住宅平均售价为2691元／ｍ2，同比上涨5.99％；商品房非住宅平均售价为5468元／ｍ2，同比下降5.13％。（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
而数据同样说明了这一点。分区域来看，包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，中心城区商品住宅均价为4078元／ｍ2，同比上涨13.78％；二环以内（不含中心城区）商品住宅均价为2874元／ｍ2，同比上涨19.50％；三环以内（不含二环及中心城区）商品住宅均价为2490元／ｍ2，同比上涨12.67％；三环以外商品住宅均价为2274元／ｍ2，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。
从区域来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元／ｍ2；芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2916元／ｍ2。
而最低的房价区域在哪里？岳麓区。无论是商品房，还是商品住宅，岳麓区成交均价均为全市最低，分别为2542元／ｍ2和2378元／ｍ2。
商品房累计待售面积61.21万ｍ2
2006年，长沙市商品房累计批准预售751.40万ｍ2，同比增长28.62％；其中住宅批准预售656.65万ｍ2，同比增长42.80％。
同期全市商品房累计销售690.19万ｍ2，同比增长8.01％；其中住宅销售625.47万ｍ2，同比增长11.00％，占商品房销售面积的比重为90.62％。
对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万ｍ2，其中，商品住宅待售面积为31.18万ｍ2；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。
全年供应套均建筑面积109.77ｍ2
全年商品住房供应套均面积为109.77ｍ2，商品住房实际销售的套均面积106.61ｍ2，同比分别缩小3.1％和8.73％。90ｍ2以下户型供应套数总量占比为32.66％，90ｍ2以下户型实际销售套数占比为29.54％。
报告指出，2006年长沙市场供应中，120－144ｍ2区间户型占比重最大，为30.99％，所占比例比上年增长了3.47个百分点，绝对量同比增长63.55％；90ｍ2以下的户型供应占比为32.66％，比例比上年下降了3.66个百分点，绝对量同比增长30.65％。
从实际销售情况来看， 120－144ｍ2区间户型套数占比最大，为28.95％，比例比上年下降了0.93个百分点，绝对量同比增长24.64％；90ｍ2以下的户型销售占比为29.54％，比例比上年增长了0.99个百分点，绝对量同比增长33.15％。
市场解读：踩着宏观调控的门槛热舞
在2006年长沙地产变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。
时针跨过2007年之时，继续等，或是立即买？这仍然是个问题。
二环内房价飚涨最快
长沙商品房价格同比下跌？或许对于刚刚在湘域中央购买了一套80平方米左右住宅的李小姐来说，怎么也没想通——她购买的房子价格每平方米超过4700元，而在2005年，同一地段最贵的房子也不过4000元／ｍ2左右。
“对于房价的研判，整体房价平均值只是一个参考值，对于购房者来说，区域与区域不同的价格，才是真正对购房者影响最大的价格值。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌如此说。
显然，对于2006年的长沙购房者来说，中心城区楼盘价格飚涨是最为明显的感觉。
“2006年，由于很多市内项目完成拆迁，相较过去供应量有所增长。而在市中心楼盘价格上涨的推波助澜之下，中心城区与二环之间的楼盘随之水涨船高，成为涨幅最大的房源。”湘域中央营销总监乐兵说。
局部区域供过于求
“2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。”报告称。
“而事实上，长沙各区的供销已经开始出现明显的不均衡现象。芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧。而天心区供销比差距已超过了50％，已经有较明显的滞销迹象。岳麓区、雨花区供销得到同步发展，从批准预售来看，天心区在2006年下半年突破性发展，商品房批准预售面积上涨幅度高达90.07％，而其销售面积同比却出现14.38％的负增长。这对于该地区的开发商来说，显然是一个竞争加剧的信号。”资深策划人聂建湘分析认为，2007年这种区域性发展不平衡的状况很有可能会受到市场自发调节的影响。“简而言之，则有可能带来房价的区域性波动。”
120－144ｍ2户型仍是老大
“从同期商品住房各户型供销对比来看，除144ｍ2以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求。”长沙市房产信息中心主任曾锋称。显然，在国六条新政下，2006年的长沙房地产市场出现“大户型紧缺”说，144ｍ2以上户型的供应相对吃紧。
“而从数据的动态分析来看，在房地产需求角度，有其屋的需求队伍增长速度要大于优其屋的阵营。”长沙阳光100国际新城推广总监朱李平认为，购房者购房面积的缩小，传递了首次置业和小户型置业有可能成为今年市场的主要参与者的信息。
长沙市房产信息中心主任曾锋：
可以看到，目前长沙3000－4000元／ｍ2价位段的商品住房预售增长明显，表明市场新推出商品住宅主要为3000－4000元／ｍ2价位段商品住房。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：
长沙房地产市场发展很快，但相对于全国大中城市来说房价水平并不高。2006年长沙商品纯住宅均价为2691元／ｍ2，按长沙2006年人均收入统计数据，以国家规定的90ｍ2普通商品住房为计算对象，其房价收入比约为6.30：1，长沙房价仍有一定的增长空间。
华盛·新外滩营销总监刘辉：
但不见得所有的房子都涨，不见得所有区域的房子都涨。在2006年新政影响下，有一批开发商推迟了产品上市时间，90ｍ2以下中小户型集中供应的状况并非不可能，集中供应带来的一种可能性是集中开发的地区房价趋平，而需求量大供应却小的地区房价绝对是上涨的。
预言2007:商品住宅均价3000元以上？
好预言，坏预言。对于2007年的房地产市场来说，好或坏，不是简单的两个字，而是建立在数据之上的理性思考。
“2007年，长沙商品住宅均价将全面抬升至3000元／平方米以上水平。”在2006年长沙市房地产市场形势分析报告里，长沙市房产信息中心的研究者们如此断言。
2006年，3000－4000元／ｍ2价位段的商品住房供应量跃居首位，占总供应量的38.29％，同比上年增长了14.44个百分点，绝对量同比增长133.21％；其次为2500－3000元／ｍ2价位段商品住房，供应量占总供应量的30.88％，同比上年增长了3.76个百分点，绝对量同比增长65.40％。
2007年长沙房地产开发投资将达到330亿左右，预售面积将继续保持在700万ｍ2以上。住房价格将保持持续、稳定的增长，但增幅不会太快，住房供应结构将明显趋向合理，90ｍ2以下的中小户型所占比例将大幅提高。
毫无疑问，数据反映出来的趋势仅仅停留在市场表面。从整年度的数据分析来看，2007年的房价趋势更多用“稳定增长”来定义更为准确。
而另一个影响房价的因素也在悄然起着作用——2007年经济适用住房建设将达到70万ｍ2，户型全部控制在90ｍ2以下。显然，随着城市住房保障体系各项措施的进一步落实，价格相对较低、准入控制更加严格的经济适用房供应，供需矛盾将在一定程度上得以缓解，
“这将对全市整体房价有一个明显的向下牵引力，有效抑制商品房价较快上涨，住房供应结构将更加合理。”报告如此预计。